Que alternativas al suz55 tenemos?

Vista la situación en los artículos anteriores, ¿Qué alternativas le quedan al RABAL en cuanto a suelo disponible?

Bien, todavía tenemos parcelas sueltas en el barrio Jesús, y en la primera parte de la avenida Cataluña.

Tras ello tenemos el

Area F-52-01:

Entre el tercer cinturón y el barrio de la jota:

Esta área es grandísima: es una zona de 111.000 mts. y como veis abarca sectores del barrio de la jota y vadorrey… no comprendo como se ha creado esta gran zona, y con esta organización.  Incluye cesiones en reserva y una educativa junto al colegio de la jota, además de añadir númerosas zonas verdes.

Durante mucho tiempo este área estuvo en el juzgado por temas que desconozco, tampoco se si se han resuelto a dia de hoy, parece tener su plan urbano avanzado, y este es su ultimo apunte en el bopz:

Tercero. — Comunicar la adopción de este acuerdo a la Junta de Compensación del área F-52-1 para su conocimiento y visto que esta modificación afecta a las determinaciones de la reparcelación de esta área, actualmente en trámite.

Fuente: bopz 9 de mayo de 2017

¿Es este área un competidor serio de los terrenos del suz55 y alrededores?  pues no se. Depende de la capacidad económica de sus propietarios para llevar a cabo proyectos de urbanización, o depende del precio del suelo y de si están en manos de los bancos o no.  Tras la sorpresa de la F-51-3 no sabría opinar con certeza, pero me temo que están en una situación peor: por tamaño de área, por temas administrativos y por la tramitación del suelo, que no la veo completa.

Otras alternativas:

Poligono de cogullada:

Aquí voy a autocitarme:

Este articulo va dedicado para aquellos que desean ver el polígono de Cogullada convertido en zona residencial, comentarles que deberían tener  en cuenta los siguientes puntos:

Para empezar este polígono todavía tiene actividad, poca o mucha pero la tiene, el tratar de terminar con esa actividad de un día para otro, es complicado. Tendrás a propietarios, alquilados, naves vacías… ¿esperamos a que la actividad del polígono cese por completo? ¿para plantear el uso residencial del terreno? ¿lo hacemos a golpe de talonario? ¿comprando y terminando antes de tiempo alquileres y haciendo mudanzas?

¿Cómo colaboraría el ayuntamiento en todo esto? ¿se plegaria a las condiciones de habitabilidad/rentabilidad para hacerlo viable?  ¿Quién ira a llamar al ayuntamiento en nombre de todos para iniciar ese proceso recalificador?

Tras este primer escollo, tendríamos que formar una junta de compensación. ¿de cuantos propietarios estamos hablando? no quiero pensar en una junta de compensación con docenas de propietarios… imaginad el proceso de parcelación posterior, el poner a todos de acuerdo… o entra un inversor  talonario en mano que reduzca el numero de propietarios, o de nuevo lo tendremos muy complicado.

¿Cuánto duraría todo este proceso? ¿la mayoría estaría dispuesta en el mismo momento a empezar a desarrollar? ¿coste final de la operación?

Este polígono tiene dos caras muy diferentes: La que da a la avenida Cataluña, y la que esta frente a las vías del ferrocarril y saica. ¿Qué hacemos con el ferrocarril? Porque SAICA, no se va a mover.

¿Qué coste tendría la urbanización de ese polígono? ¿de todos los derribos? …como ejemplo no quiero pensar lo que costaría mover las líneas/torres de alta tensión y la subestación (creo que se llama así), que hay en el polígono…si hacemos caso a lo que han costado el derribo de las naves de la avenida Cataluña/Rio Ara, cercano al millón de euros… podría suponer una cantidad importante a sumar al coste del terreno, y a todos los etcéteras que he ido indicando.

Algunos dirán… pero esto ya se hizo en la urbanización de la zona de la azucarera, y con éxito. Pero no era el mismo caso. Allí no había absolutamente nada, excepto carboneras, edificios auxiliares del ferrocarril sin uso, zanjas, agujeros y nada.

Llegados a este punto: guardemos un minuto de silencio: El caso de Filtros MANN en la avda. Cataluña: dos empresas inversoras, una aragonesa, y otra de Madrid, compraron esos terrenos (a una), que en efecto por su tamaño era un mini polígono. Se les califico favorablemente para su uso residencial, pero tras años de no hacer nada con ellos, han pasado a manos de los bancos.

En mi opinión, el que vea al polígono Cogullada como una zona residencial a corto y medio plazo se equivoca. (incluso a un largo razonable).

Hablando el otro dia con un propietario de una nave en el polígono de cogullada, confirmo estos argumentos, que puede no sea correctos, pero son los que veo con lógica.

ACERALIA:

El tema de aceralia ya ha sido tratado en este blog en varias ocasiones, y mis conclusiones son claras:

1) Sigue estando en medio de un entorno industrial muy activo, con SAICA a la cabeza

2) Ha estado en el juzgado mucho tiempo.

3) Es de una gran extensión

4) Esta en manos (en gran parte) del SAREB

y desconozco en que grado de desarrollo de tramitación se encuentra su plan urbano, pero se ha rebajado la edificabilidad de viviendas para contentar a SAICA, lo cual supone aumentar los costes de urbanización:

Supondrá crear 1.998 pisos, 800 menos que los 2.800 que llevó a Saica a recurrir a los tribunales. La Sareb, principal propietaria de suelo, accede a rebajar la edificabilidad y desatascar el proyecto

Fuente: El Periodico de Aragon

Conclusiones:

Visto lo visto, la única alternativa que le queda al RABAL de suelo viable para una gran cantidad de viviendas a futuro es la zona de la avenida Cataluña, cuanto mas cercano sea ese futuro. Si nos vamos alejando en el tiempo, es probable que la F-52-1 resuelva sus tramites y pueda comenzar antes, pero eso es algo que habrá que ver.